최근 뉴스에 전세 사기 때문에 아주 시끄러웠습니다. 이제는 전세로 집 들어가는 것은 매우 위험한 일입니다. 그리고 꼭 알아야 할 몇 가지가 있는데 전세로 집에 들어갈 생각이라면 꼭 참고해 주세요.
Contents
주택 임대차 보호법이란?
세입자들이 집을 빌리는데 지불한 임차보증금을 민법상의 특별법으로 보호하는 제도로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 보호하기 위해 제정된 특별법으로 국민의 주거생활 안전의 보장을 목적으로 합니다.
주택 임대차 보호법 적용 범위
주택 임대차 보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용하는 법으로, 임차 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용받을 수 있습니다.
※ 주택 임대차 보호법 정책보러가기 ※
주택 임대차 보호법 숙지하기
주택 임대차 보호법 제11조의 내용으로 변제를 받을 임차인의 변제 범위입니다.
서울특별시의 경우 1억 6,500만 원을 벗어나면, 우선 변제를 받을 수 없으며, 임대인이 체납된 명세나 후순위 권리자 등보다 우선 변제를 받을 수 있는 금액입니다.
국세 체납의 경우 최근 계약 후 집주인이 바뀐 경우 바뀐 집주인의 체납 세금이 영향을 주지 않는 방향으로 잡고 있느냐, 우선 변제권의 범위를 벗어나게 되면 모든 서류의 증명 소송 절차 등을 피해자가 복잡하게 진행해야 합니다.
변제받을 수 있는 범위와 금액 확인
그럼 1억 6,000만 원을 벗어나지 않는다면 안전한 거 아니냐고요?
틀렸습니다. 서울특별시의 경우 5,500만 원이 변제 금액입니다. 범위보다 훨씬 적은 금액이 실제로 우리가 안정적으로 찾을 수 있는 금액입니다.
그럼 어떻게 해야 할까요?
첫째, 서울에서 아파트를 제외한 빌라 다세대, 연립주택의 경우 확정일자와 전입신고가 확실한 상태에서 보증금이 5,500만 원을 넘어간다면 위험하다고 생각합니다.
둘째, 만약 깡통 전세, 국세 체납 등에 해당하여 보증금이 위험에 처했을 때, 그 건물을 내가 경매에 넘겨받을 수 있는 돈이 실제로 얼마 정도 되는지 계산해 봐야 합니다.
이제 국내에서 전세를 들어갈 때 가볍게 생각할 부분이 아닙니다. 예전에는 보증금은 늦더라도 받을 수 있었다면 이제는 내 돈이 아니게 될 수 있습니다.
전세 제도 자체는 결국 임대인에게 아무런 보증 없이 돈을 넣어주는 말도 안 되는 거래도 바꿨습니다.
상세 내용
대항력
임대차는 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 하면 그다음 날부터 대항력이 생긴다.
임차권은 임차 주택이 경매가 행하여진 경우에는 그 임차 주택의 경락에 따라 소멸한다. 단, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다.
우선변제권
전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 임차 주택이 경매 또는 공매 시 우선변제권을 갖는다.
최우선변제권
소액임차인이 일정 요건을 갖추면 최우선변제권을 갖는다.
임차권등기명령
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
임대인의 정보제시 의무
임대차계약 체결 후 임차인은 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이 임대인의 미납국세, 지방세를 열람할 수 있다. (임차보증금이 1,000만 원을 초과하는 임차인만 적용)
임차인은 전입 세대 열람확인서로 해당 주택에 전입신고가 되어 거주 중인 세입자들을 조회할 수 있으며 임차인은 확정일자부여 기관에 정보를 요청하여 확정일자를 확인할 수 있습니다.
임대차 기간
임대차 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 단, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
묵시적 갱신
임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 아니 하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니하는 경우엔 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우도 같다.
묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. (임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다)계약갱신권
임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
보증금의 증액과 월세 전환
임대인은 임차 주택의 보증금의 증액 청구를 기존 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다.
(특별시, 광역시, 특별자치시 등 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건에 따라 증액 청구의 상한을 달리 정할 수 있다)
보증금의 전부 또는 일부를 뭘 차임으로 전환하는 경우 그 전환되는 금액은 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 또는 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
임차인 사망 시 임차권 승계
임차인이 상속인 없이 사망한 경우엔 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
주택 임대차 표준계약서 먼저 사용
주택임대차계약을 서면으로 체결할 때는 법무부 장관이 국토교통부 장관과 합의하여 정하는 주택 임대차 표준계약서를 먼저 사용한다. (당사자가 다른 서식을 이용하기로 합의한 경우에는 다른 서식을 사용해도 된다.)
마치며
한국에만 있는 전세제도 때문에 많은 사람들이 피해를 보고 있으며, 저도 전셋집에 살다가 이번에 집을 옮길 때는 전세는 생각하지도 않고 바로 월세로 알아보았습니다.
만약 전세로 집을 알아보고 계시는 분들이라면 신중하게 꼼꼼하게 알아보시고 계약하시는 걸 추천해 드리겠습니다.
당연히 나에게 돌아와야 할 돈이 돌아오지 않거나 매우 긴 시간 싸움을 해야 할 수도 있습니다. 내가 먹고 자는 공간이 행복한 공간이 되어야지 스트레스가 되게 하지는 맙시다.