최근 빌라왕, 깡통전세 위험성이 TV와 인터넷에 자주 보이고 있는데 집 계약하기 전에 전세 사기를 피하고자 계약하고 하는 집의 근저당과 등기부등본 열람 방법을 숙지하시길 바랍니다.
남에게는 작은 돈일 수 있으나 본인에게는 한 푼 한 푼이 소중한 돈이며, 조금이라도 잃게 되면 스트레스로 일상생활에 지장을 줄 수도 있습니다. 더욱이 잃어도 되는 돈은 없습니다.
Contents
근저당, 등기부등본이란 무엇일까?
근저당
돈을 빌려주고 받지 못할 경우는 대비해 법적 제도장치를 미리 마련해 놓은 것으로 만약 빚을 갚지 못할 경우 법적 소송을 하기 위해 등기부에 저장해놓는 것입니다.
보통 집주인이 빌라를 건설하는 데 있어서 자기 돈을 일부분만 넣고 은행에 빚어질 게 되는데 이 빚을 근저당이라고 생각하시면 되겠습니다. 만약 집주인이 빌라 건설을 목적으로 2,300만 원이라는 돈이 필요해 은행에 해당 건물을 담보로 대출을 진행하는 게 이때 만일을 대비해 금액을 더 붙여 재판비용까지 합친 2,500만 정도를 대출받게 되는데 이를 ‘근저당’이라고 보시면 되겠습니다.
등기부등본
등기부등본은 특정한 부동산의 소유와 관련된 정보를 기록한 공식적인 문서로 ‘소유자의 정보’, ‘부동산 정보’, ‘권리와 제한’, ‘부동산 등기 정보’ 등의 내용을 확인할 수 있는 문서입니다.
부동산 거래를 진행하기 전 등기부등본에 기재된 정보를 확인해 거래하려고 하는 건물의 근저당이 얼마나 잡혀있는지, 잡혀 있는다면 건물 시세 대비 올바른 비율인지 그리고 집주인이 정확한지 등 필요한 정보를 사전에 알아보기 위해 등기부등본은 중요한 공식 문서입니다.
등기부등본 열람, 발급 방법
전세사기를 피하기 위해 등기부등본 열람방법과 발급방법 그리고 어떤 부분을 중요하게 파악해야하는지 알아보도록하겠습니다.
➊ 인터넷에 ‘대법원 인터넷등기소’ 검색하여 접속해 줍니다.
➋ 메인화면 중간 부분에 부동산 등기 ‘열람/서면발급’ 메뉴를 클릭합니다.
➌ 등기부등본을 열람/발급하길 원하는 주소지를 입력한 뒤 검색을 눌러줍니다. 부동산 구분을 선택하여야 하는데, 빌라면 건물, 오피스텔은 집합건물을 선택합니다. (열람 수수료는 700원, 발급수수료는 1,000원입니다.)
➍ 주소지를 한번 더 맞는지 확인하고 ‘선택’을 눌러줍니다. 그리고 다음단계에 필요한 것을 선택한 뒤 ‘다음’을 눌러서 진행합니다.
➎ 해당 주소의 열람과 발급 중 원하는 것을 선택하고 결제를 진행합니다.
➏ 결제가 완료되면 ‘열람’을 선택하여 등기부등본 창을 확인합니다.
등기부등본 확인해야 될 부분
처음 등본을 열람해보면 무슨 말인지 이해가 힘들 수 있으니, 필수적으로 확인해야 될 부분들을 정리해 보겠습니다. 등기부등본에는 건물의 구조나 면적 등의 해당 부동산에 대한 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리 설정 여부를 확인 가능합니다.
등기부등본의 구성
➊ 표제부 : 부동산 소재지와 현황
➋ 갑구 : 소유권 및 소유권 관련 권리관계 (예를 들어, 가처분, 가등기, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등)
➌ 을구 : 소유권 이외의 권리 관계 (저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)
표제부
표제부는 기본적인 정보가 기재되어 있는데, 등기한 순서와 접수날짜, 건물의 위치와 명칭, 구조, 층수, 용도, 면적 등으로 구성되어있습니다.
갑구
갑구에서 확인할 부분은 부동산 거래를 하는 상대방(매도인, 임대인)에 대한 확인으로 매도인/임대인의 정보와 계약 상대방의 정보가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
등기한 순서대로 나오니 갑구 내용 중에서 마지막 부분에서 현재 부동산 주인이 누구인지 파악 가능합니다.
➊ 단독 소유일 경우 : 소유자
➋ 공동 소유일 경우 : 공유자
갑구에서 확인할 수 있는 내용
➊ 가등기
➋ 가처분
➌ 예곡등기
➍ 가압류
➎ 압류
➏ 경매
만약 위와 같은 내용이 있다면 소유권 분쟁 소지가 일어날 수 있으니 꼭 필요한 경우가 아니라면 부동사 계약 진행을 하지않는걸 추천드립니다.
을구
마지막으로 을구에는 갑구에 포함되는 소유권 이외의 내용이 기록됩니다.
● 저당권
● 전세권
● 지역권
● 지상권 등
이 중에서 가장 중요하게 확인할 것은 바로 근저당(저당권)에 대한 부분으로 권리자 및 기타 사항 항목에 채권최고액이 얼마가 있는지 꼭 확인해주셔야 합니다. 채권최고액은 최대한도로 융자받을 수 있는 한도 금액이라고 보시면 되겠습니다. 보통 채권최고액은 채권액의 120~130%를 설정한다는 점 참고해 주세요.
※ 참고사항 ※
등본을 열람하였을 때 이미 대출 근저당이 설정되어 있으면 세입자의 보증금은 뒷순위로 밀리게 됩니다. 그래서 대출을 변제하고도 다음 순위인 세입자의 보증금을 돌려받을 수 있을지 매매가 시세를 반드시 확인해야 합니다.
그리고 부동산 시세가 계속해서 하락하는 추세라서 당장 현재의 매매가가 미래의 시세가 되지는 못할 수 있기에 더 보수적으로 접근해야 합니다.
주의할 점
부동산 사기는 아무리 조심한다고 마음먹고 속이려고 하면 당할 수밖에 없다고 합니다. 또한, 요즘처럼 대출이자는 높고 부동산은 떨어지는 상태에서는 보수적으로 움직일 필요가 있습니다. 정부에서도 이러한 부분을 인지하고 있어 전세 보증보험을 권장하고 있으니 귀찮더라도 꼭 가입해 주세요.
등기부등본을 총 3번 열람해 보시고 확신을 얻을 수도 있습니다. 집 계약 전에 1차 열람, 중도금 납부하면서 2차 열람, 그리고 계약 후 3차 열람해서 확인하는 게 좋습니다. 그리고 계약서에 전세금으로 대출을 갚아서 근저당을 없애도록 특약 문구를 작성하는 것도 좋은 방법입니다.
마지막으로 계약을 진행하게 되면 보증보험, 확정일자와 전입신고는 필수적으로 하여 안전장치를 해두시는 것은 필수사항입니다.